Corona prägt den Hotelinvestmentmarkt, Reisebranche muss sich neu erfinden
Historische Einbußen im zweiten Quartal – Der deutsche Hotelinvestmentmarkt* hat durch Corona Einbußen in bis dato nicht gekannter Größenordnung hinnehmen müssen.
Frankfurt – Bei lediglich acht Transaktionen in den Monaten April bis Ende Juni haben Investoren 260 Mio. Euro in die Hand genommen, um Hotelobjekte zu kaufen. Drei Monate vorher konnten noch 1 Mrd. Euro und 27 Transaktionen bilanziert werden. Ein Trostpflästerchen für die Statistiker immerhin. Denn durch den starken Jahresauftakt mildert sich der Rückgang für das Halbjahr auf ein Minus von lediglich 15 Prozent, gleichbedeutend einem Transaktionsergebnis von 1,25 Mrd. Euro (H1 2019: 1,47 Mrd. Euro). Der 5-Jahresvergleich mit den in diesem Zeitraum stark zugenommenen Volumina liegt da schon eher im Argen: – 28 Prozent schlagen zu Buche. Es hätte aber auch noch schlimmer kommen können.
„Wie befürchtet hat sich die Pandemie im zweiten Quartal den operativen Märkten folgend auch auf den Investmentmärkten bemerkbar gemacht“, so Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group. Und weiter: „Auch ist nicht wegzudiskutieren, dass die wenigen Aktivitäten im zweiten Quartal ihre Anfänge bereits meist vor Corona genommen hatten.“
Einzeltransaktionen kamen in den ersten sechs Monaten auf ein Volumen von knapp 632 Mio. Euro, verteilt auf 29 Transaktionen – mit deutlich schwächerem Ergebnis im zweiten Quartal. Im Halbjahresvergleich mit dem Vorjahr ist ein Rückgang von 34 Prozent zu notieren. Die durchschnittliche Größe in den ersten sechs Monaten von knapp 22 Mio. Euro bewegt sich rund 7 Mio. Euro unter der Größenordnung des Vorjahres, also hin zu kleinvolumigeren Transaktionen.
Projektentwicklungen machten bis Ende Juni 2020 bei einem Volumen von ca. 270 Mio. Euro 22 Prozent des Gesamtvolumens aus, im Vergleichszeitraum des letzten Jahres war es knapp die Hälfte (706 Mio. Euro) des Gesamtvolumens. „Es gibt Investoren, die gerade in diesen Zeiten vor dem erhöhten Risiko einer nicht zeitplangerechten Fertigstellung des Objekts zurückschrecken. Hinzu kommt, dass derzeit vielfach die Finanzierung von Projekten schwierig ist. Aber wir sprechen auch mit Investoren, die auf Basis eines zukünftigen Szenarios kalkulieren, bei dem also bis zur Fertigstellung eine Erholung der Märkte zu erwarten ist und kein Verzug der Pachtzahlungen berücksichtigt werden muss“, erklärt Schmidtke.
Lediglich eine Portfoliotransaktion wurde im zweiten Quartal 2020 mit dem Ankauf der Ferienpark Plattform Roompot durch KKR realisiert, beraten durch JLL. Verkäufer war Ende Juni der französische Investor PAI Partners. Der Transaktionswert betrug insgesamt 1 Mrd. Euro, auf Deutschland entfiel mit zwei Häusern lediglich ein geringer Anteil.
Das Gesamtvolumen für die sechs Portfoliotransaktionen im ersten Halbjahr 2020 beläuft sich damit auf über 610 Mio. Euro, knappe 18 Prozent über dem Vorjahresergebnis – maßgeblich bedingt durch die Mehrheitsübernahme an TLG durch Aroundtown.
„Dass auch in diesen schwierigen Zeiten eine so große Transaktion wie der Ankauf der Roompot Plattform möglich war, ist nicht nur ein erfreuliches Signal für den Hotelinvestmentmarkt insgesamt. Die Transaktion könnte auch als Indikator dafür gedeutet werden, dass sich der Fokus von Investoren verstärkt auf solche Investments richtet. Denn die Ferienhotellerie erholt sich aktuell mit am schnellsten. Hotels am Meer und in den Bergen erleben vor allem durch inländische Besucher einen veritablen Nachfrageboom“, so die Fachfrau.
Ein Gros des Kapitaleinsatzes ging erneut auf das Konto institutioneller Investoren: in den ersten sechs Monaten wurden 14 Transaktionen mit insgesamt 508 Mio. Euro registriert, gefolgt von Immobiliengesellschaften, die bei drei Transaktionen 381 Mio. Euro investiert hatten. Insgesamt knapp 80 Mio. Euro (3 Transaktionen) wurden durch Private Equity platziert. Diese Investorengruppe ist in derzeit laufenden Prozessen der aktivste Marktteilnehmer.
„Eine Schärfung des Investitionsfokus auf bestimmte Märkte mit gutem Mix aus Business und Leisure und auf Segmente wie Budget Hotels oder Serviced Apartments, ist wahrscheinlicher als eine grundsätzliche Ablehnung der Assetklasse Hotel“, so Heidi Schmidtke. Die Hotelexpertin weiter: „Märkte, die nicht zu sehr auf internationale Nachfrage angewiesen sind und zumindest auch eine hohe freizeittouristische Attraktivität haben, wird die Krise weniger stark treffen.“
Eines sei sicher: Bislang sei der Hotelmarkt fest in der Hand der Verpächter gewesen. Mit dem Risiko, den Betreiber zu verlieren und einen Leerstand zu riskieren, drehe sich der Spieß nun um. „Noch können langfristige Trends zwar nicht definitiv ausgemacht werden. Bisher zumindest galt Mietstundung statt -ausfall oder -reduktion. Nun geht es jedoch in die nächste Phase. Ob temporäre Maßnahmen während der Krisenzeit oder dauerhafte Vertragsanpassungen – die allgemeingültige Lösung gibt es nicht. Und Trends müssen sich erst noch herauskristallisieren, etwa mehr Flexibilität bei Mietstruktur mit höheren variablen Anteilen und Corona-Klauseln in Verträgen“, betont Schmidtke.
Gibt es sie, die zarten grünen Triebe auf dem Hotelmarkt? „Ja, die gibt es“, ist sich Schmidtke sicher. „Allerdings muss das große Ganze gesehen werden. Vom versprochenen ‚Wumms‘ des deutschen Finanzministers bis zu einer Neuerfindung der gesamten Reisebranche reicht das Spektrum. Die staatliche Rettung einer Fluggesellschaft ist da nur ein Steinchen im Mosaik, genauso wie das individuelle Reiseverhalten der Geschäftsleute.“ Schmidtkeabschließend: „2020 wird kein Glanzjahr in den Geschichtsbüchern des Hotelinvestmentmarktes. Die Krise ist nämlich noch lange nicht überstanden. Eine Rückkehr zu Leistungskennzahlen auf Vor-Corona-Level liegt noch in weiter Ferne, je nach Markt und Objekt kann dies zwei bis drei Jahre oder länger dauern. In jedem Fall befinden wir uns in einem Umbruch. Vielleicht sollte auch daran erinnert werden, dass Renditen im Hotelinvestmentmarkt zuletzt denen von Bürotransaktionen zu ähnlich wurden und nicht genügend reflektiert wurde, dass operatives Geschäft immer auch ein höheres Risiko beinhaltet. 2020 wird sich auf jeden Fall deutlich unter dem 5-Jahresdurchschnitt von 4,4 Mrd. Euro bewegen. Aber Kapital und Investoren stehen bereit. Und die Übernachtung außerhalb der eigenen vier Wände wird es auch zukünftig geben. Denn sie ist Teil unseres zivilisierten Lebens. Dessen Koordinaten brauchen eine Nachjustierung und eine tragfähige Vision künftigen Reisens.“
*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.